【房地产建发股份】区域国资房企弯道超车,房地产救市政策持续发力

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建发股份股票代码:600153

【房地产建发股份】区域国资房企弯道超车,房地产救市政策持续发力

2022.09.19 君临研报私享版

房地产救市政策持续发力,房地产在“ICU病房”抢救了大半年,目前已经有好转迹象,根据同花顺房地产开发指数,截至9月8日,行业指数今年涨幅为6.9%,远好于沪深300.沪深300指数今年跌幅达到了17%。

区域性房企成为本轮房地产复苏的大赢家,最近两个月,栖霞建设、滨江集团、京投发展、京能置业涨幅超过30%。区域性房企过往并未出现大规模扩张,保持着较低杠杆率,所以基本上不会出现市场担心的交付问题,所以更受市场的青睐。

除了上面几家区域性房企外,建发股份也是代表房企之一,并且为厦门国资委控股企业,融资能力强,8月销售中,成为行业增长最好的房企。

经过二十余年发展,建发股份形成供应链运营和房地产开发双核心主业。从历史来看,公司营收主要由供应链贡献,而利润房地产贡献较多。

2021年公司供应链运营业务收入占比为86%,房地产开发业务占比14%;当年公司整体毛利率3.6%,其中供应链业务毛利率1.5%,房地产业务毛利率16.8%,这样子导致供应链运营业务净利润贡献占比52%,房地产开发业务贡献48%。

这几年,建发股份供应链业务转型,发展良好,成为了行业的老大。

目前公司供应链运营业务已拓展至170+个国家和地区,全球化和多品类业务有助于公司增长的稳定性。

2021年建发股份供应链实现营业收入6115亿元,其中冶金原材料业务实现营业收入3655亿元,占供应链运营业务收入比重达到59.8%;农林产品业务实现营业收入1575亿元,占供应链运营业务收入比重达到25.8%

专业供应链服务商未来发展空间广阔。

当前更多制造业企业选择专注于研发、生产等核心环节,将其他环节外包,追求更稳定的原材料供应和产成品分销渠道、更高效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等,高质量供应链运营服务日益重要。

另外,供应链行业集中度比较低但不断上升,CR5集中度从16年1.46%上升至20年2.31%。

CR5企业分别为建发股份、厦门国贸、厦门象屿、物产中大、浙商中拓,2017-2021年规模CARG为39.7%、39.2%、31%、20.7%和40.1%,2021年建发股份供应链业务收入超过物产中大成为业内第一。

建发股份运营效率同样最好,21年公司应收账款周转率为107.厦门国贸、物产中大、浙商中拓、厦门象屿分别为97、48、40、33.

目前建发股份正在从传统贸易商向运营服务商转型

传统贸易商以赚取买卖方的差价获利,但要承担商品价格波动的风险;供应链运营服务赚取向客户提供物流、商流、信息流、资金流和定制化增值服务的费用,收入更加稳定。

所以在今年上半年,国际大宗商品价格波动较大的时候,建发股份受到的影响就比较小一些。加上核心品类经营货量增加,保障了公司供应链业务营收增长。

在上半年,建发股份经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等大宗商品经营货量超过8800万吨,同比增速近15%;全球化布局下,公司实现进出口和国际贸易总额185.5亿美元,同比增长24.4%,占供应链业务收入比重近40%。

由于地产行业衰退影响,上半年建发股份地产业务业绩有所下降。相关业务营收261.7亿元,同比增长7.9%,净利润6.2亿元,同比下降34.8%。

随着地产市场复苏,建发股份地产业绩弹性大

今年4月中央政治局对房地产调控定调后,全国各城市宽松政策加速出台,通过降低首付比例、下调房贷利率、松绑限购限售等措施促进购房需求,整体市场出现了弱复苏。

根据克尔瑞数据,今年二月,百强房企销售同比降低47.2%,到8月为止,百强房企销售操盘金额环比较上月基本持平,同比下降37.34%。

多个房企8月单月销售开始转正,华润、招商蛇口、金茂、厦门建发、珠海华发、龙湖在内的约10家房企上月销售数据同比均为正增长。

公司在房地产开发领域形成了"建发房产"与"联发房产"两大品牌,2021年地产实现营业收入963亿元,建发房产和联发集团分别占比73%和27%,当年在克而瑞TOP100销售榜中分别排行第20、71位。

建发股份在中国70多个城市进行房地产开发,在一二线城市土储预估权益货值占比近70%。上半年公司土储货值4283亿元,土储充沛,保障了后续销售持续发展;合同负债2526.1亿,覆盖2021年房地产业务营收2.63倍,已售未结资源充足,保障未来业绩增长。

建发股份背靠厦门市国资委,融资具备优势

公司控股股东为建发集团,实控人为厦门国资委;母公司建发集团实力雄厚,对建发股份业务拓展和融资渠道有保障。

母公司主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域,2021年营收超过7000亿元,资产规模超过6500亿元,位列《财富》世界500强第148位。

建发股份财务也比较稳健,2021年建发房产和联发集团剔除预收款后的资产负债率分别为63.8%和63.59%,净负债率分别为37.1%和61.69%,现金短债比分别为4.9和2.81.均达到三道红线“绿档标准”。

在今年降息环境之下,公司融资成本有所下降,房地产子公司整体平均融资成本为4%-5%,较去年同期的4.5%-5.5%进一步下行。

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